Nuova Repubblica - anno IV - n. 21 - 20 maggio 1956

(111) "Ùuova répubblica ,3 LA SPECULAZIONE.SULLE AREE FABBRICABILl TER'RENI AURIFERI Tutti i rimedi proposti • fra cui l'imposta sulle aree fabbricabili • non servono a imbrigliare i pirali della speculazione edilizia. C'è un unico mezzo, che ci viene suggerito anche da una legge del 186>, pratica• mente mai ,applicata: l'esproprio obbligatorio per ogni terreno incluso nell'ambito del piano regolatore di LIONELLO GIORGIO BOCCIA I A SPECULAZIONE sulle aree fabbricabili ha or• .J mai raggiunto un ta1e grado di sfrenatezza da porre in allarme l'opinione pubblica. più avveduta e da 1·ichiedere ai legislatori Ja scelta. di mezzi adeguati per proteggere l'interesse genernle. Come in tutti i meccanismi che danno i migliori fi. . sultati il congegno dell'affare è molto semplice: basta acquists.re (o pos~edete da sempre) alcuni terreni di prezzo vile ai margini anche estremi di_ una città, e il gioco è fatto. Mentre i proprietari attendono con tran• quilfa certezza l'abitato si estende, fino al giorno in cui - ormai Jambito o circondato dalle nuove costruzioni - il terreno è «maturo», gra:,;ioso eufemismo coniato· dagli operatori fìnanzia.ri per indicare çhe è divenuto vendi– bile a prezzi di autentica pirateria. Il guadagno può oscillare, a seconda del terreno e del!& «avvedutezza> del possessore, da minimi che variano intorno al 200% a massimi che po!-<sono toccare (e non solo nelle gra.ndi città) anche il 2000% e oltre! La naturale ingegnosità degli italiani ha perfezio– nato - specie in questi ultimi anni - tale sistema troppo empirico, affidato per molta parte alla sponta• nea e incontrollata crer;cita degli abitati, al fine di ot• tenere la quasi assoluta certer,za. cli massimo guadagno unita alla. minima immobilizza;,,iolle nel tempo dei ca– pitali impiegati. Uri· sistema ormai quMi leggendario è quello fn uso alla periferia della. capitale, dove i miserabili sen:..::atetto del sottoproletariato d1e va. inurbandosi sono aiutati a piantare le loro barflcche sulle aree che si vogliono va– Joriw·;are1 aree che vengono ,v6ndute - previo ,sfratto 1 degli occupirnti - quando il comune ·abbia fatto giun– gere alla nu<;iva «borgata» i servi:,;i essenziali. Questo aspetto direi neo1·ealista della speculazione edilizil\ non è però che una versione folcloristica della vera grossa battaglia ch<i gli speculatori più potenti c011ducono con– tro le colleUTvità prernelido sui pubblici poteri onde de– terminarne dii-ettarnente la. politica edilizia. E' facile, quando si dispone cli decine di miliardi dì capitale, impone la. propria. presenza sul mercato, ma è anche più facile pilotare certi enti pubblici attra• verso i mille ingranaggi del meccanismo amministrntivo specie se collusioni di interessi politico•finanziari ren– dono agevole l'aggancio e co1)11onola manovra. Il risul– tato è che troppo spesso perfino i piani regolatori co– munali divengono strumenti di questa offensiva con– dotta con indubbia abilità e che penetra. vigorosamente tra le 1r1aglie della. nostra legisla;,,ione fondiaria, dalle leggi sulla montagna a.Ile provvidenze per il Me;,,zo– giomo. Il fenomeno ha comunque - anche dove non tocca questi estterni clamorosi - un'a gravità. eccezionale, in– cidendo dirnttamente s11l continuo rialzo dei costi e quindi dei prez;;,,i delle costnw.ioni e causando tutta u'na se1·ie di pericolose conseguem;e. Anr,itutto spinge i CO· struttori ad orienta.rsi verso case d'abitar,ione il cui va– lore permettA, athaverso un alto prezzo di vendita o di affitto, di rendere più piccola possibile l'incidenza del terreno per ogni vano costruito con evidente abbandono dell'~diliz;ia a cnrattel'e popolare (orma.i. accollata con abile manov1·a agli enti pubblici) poiché essa non per– metterebbe il r·ecupero del capitale. ~econdariamente ag– grava la situazi0ne dei ceti medi, ridotti a spremei·si per poter tentai·e di sognare nna casa propria, e infine - dah. la «stanca» cui il mercato si avvia.. per la natu• J'ale diminu;,,ioné dellit. domanda da parte degli abbienti - minaccia di provocare ·una crisi edilizia :senza pre– cedenti, in quanto non è ragionevole pretendere dalle imprese che esse acquistino a prezzi altissirni e yendano in perdita per il puro piQ.cere di offrirci una. casa de• cente in un posto decente. S I PENSI che solo negli ultirni cinque anni l'in• cidenza I;', vano per le aree milanesi è salita da mi– nimi del 150% alla estrema .. periferia. a massimi del 400% nel centro della citti\ e Cl si renderà. conto che è tempo di stl' onca.re sen;,,a. misericot·dia l'usura degli spe– culatori. Questi sanno bene che non verrebbero sostan• zialmente toccati da nna crjsi edilizia, che si tradur– rebbe per essi solo nel differjto o ridotto guadagno: le potenti società immobiliari hanno ossa abbastanza ro– buste per sopportare ben altre tempeste e sarebbero i soliti piccoli avventurieri a restare presi in una even– tuale crisi. Infatti 1 poichè si potrebbe da qualche onesta persona avanzare la. vecchia tesi libel'ista secondo la quale la Cl'Ìsi ridimensionel'ebbe il mercato portandone i prezzi a livello equo con l'aiuto. della reciproca concorrenza 1 vale la pena di osservare che i grossi proprietari non · solo non hanno alcun interesse a farsi concorrenza ma anzi costituiscono vei-i o propri monopoli che alla Jibera concorl'en;,,a irridono, e' che Ja domanda di are.e edifi- ca.bili sarebbe largamente sovrabbondante (anche in tempo di crisi) di fronte all'offerta, dato che i gruppi finan– ziari più forti acquisterebbero i terreni _ceduti dai pic– coli .operatori sostenendo il mercato. A parte che, da Crasso in poi, non si è ancora visto_ ·uno speculatore fondiario che abbia fatto evolvere verso l'interesse pub– blico una situazione basata in partenza sul tornaconto privato. Da molto tempo si cerca di dar vita ad una, legi. sla.zione che regoli lo statu.8 delle aree fabbricabili bloc– candone la speculazione e impedendo al mercato dei terreni• il continuo esasperante rialzo. Sono stati pro– posti i più vari provvedimenti e dibattute, in molti con• vegni di tecnici e di politici, le pili diverse soluzioni; oggi però si può dire che la proposta di ta.ssazione delle aree edificabili goda nell'opinione pubblica e fra molti tecnici una· vasta serie di consensi. Si tratta di un complesso di provvedimenti che ten– dono a. colpir~ quei terreni che per la. loro posizione sono considera.ti appetibili dalla. richiesta edilizia. ma che non vengono posti in vendita dai proprietari at– tratti dalla: possibilità. di ma'ggiol'e luèro (alle condi. zioni, per intendersi, più sopra ricordate). Bisogna dire ·che tutte queste proposte pur testimoniando dell'inte• resse per la materia sono troppo macchinose nella pro– cedurn. o nel contenzfoso previsti e poco incisive per l'ambito ·cui vengono ristrette, eludendo spesso anche i rapporti che logicamente debbono intercorrere tra dette aree e i singoli pi~ni regolatori comunali, mentre la soluzione del problema, pur pressante, al di fuori di nna visione non settoriale delle necessità strutturali di un organismo urbano provocherebbe per naturale. con– !raccolpo. u:' ~novo_ squilibrio con· l'aggravamento degli rntenogahv1 es1slenh. TECNICA11ENTE i problemi da 'affrontare sono due: equilibrare gli incrementi positivi o negativi che ogni terreno può ~1.bire pe1· effet.to del piano regolatore (di cui diamo 1J~~contata. nna stretta relazione col feno• meno di spe~ulazione sui terreni) ed acquisire a prezzo equo le aree. necessarie allo sviluppo urbano. Ora va su– bito detto che - questi essendo i termini del problema - Ja ~,erltilata jmposta sulle aree fabb.ricabili non è il me~zo più adatto ad infrenare la speculazione, ma al contrario può trasformarsi in una ben congegnata tr"appola. Infatti nel momento medesimo in cui si impone una tassa di ~ edifìcabilitit » si ammette per ciò stesso la presun;,,ione fondata di pieno sfruttamento edilizio e di copseguenza si riconosce implicitamente il dfritto al plus valore fondiario. r.:: Al momento· in cui il comune, va.lendosi del famoso articolo 18 della legge 1nbanistica in cui è prevista l'espropr-iabìlità delle aree urbane, volesse acquisire il terreno tassato, il proprietar.io rivendicherebbe fondata– mente il prezzo corrente di mercato,. il che_ eluderebbe proprio i ffni dell'imposta. La soluzione semb.rerebbe trovata con l'indennizzo proporzionale· alle quote dì imposta pagate, o ricorrendo a.i sistemi impliciti nella « dichiarazione spontanea:, di giolitt.iana memoria adombrata nel disegno di legge ·go– vemativo sull'incremento di valore deL beni immobili. Non è qui il caso di analizzare partitamente tali con– gegno, ma è certo che. comunque articolata la tassa– :,;ione sulle aree sia per il macchinoso processo di stima cui conduce .sia per il maggior prezzo di acquisto reso necessario l'idun·ebbe - o meglio annullerebbe del tutto - la messa in pratica della possibilità di esproprio sopra ricordata, con la conseguenza ·che i comuni non potrebbero comprare, ùrbanizzare e controllare le aree edificabili - calmierando il mercato - perché privi di mezzi finanziari adeguati, pregiudiziali all'acquisto di~ venuto troppo oneroso. Non solo, ma, gli speculato1·i sarebbero in condi:,;ione di poter utilmente contrattare con le pubbliche ammi– nistrazioni, quando non fossero addirittura favoriti nel– l'accaparramento a buon mercato di terreni edificabili, come accadrebbe per esempio se fosse approvata la pro– posta ciel riberale Storoni. Questa ·prevede che un comune sia obbligato a espropriare· i terreni per i quaH sia stato. offerto, da pal'te di terzi, un prezzo sup"el'iore del 50% almeno a. quello di esproprio e che debba qu1ndi porre detti terrrni all'asta pubblica partendo dal prezzo di cui sopl'a. E' evidente che i grossi gruppi cui fa. capo la speculaz.ione sarebbero così ufficialmente posti in grado di pilotare la politica edili~ia di un comune e di im~ porre la propria presenza coperti dalla più invitante le- galit.'.t. • Questi gravi pericoli, sui quali non possiamo insi– stere ,ma che non sono i soli Celati fra le pieghe dello varie proposte di tassazione delle aree fabbricabili, ren• dono necessario il ricorso a.Jl'unico mezzo che sia in grado di garantire l'attuaY..ione di deman,i couiuna.li ab- bastanza organici e sufficientemente vasti da consentfre,, il calmieramento del mercato dei terreni e la pìena roa• liz:-::azione di piani regola.tori seriamente studiati: l'espro ... prio obbligatorio. Poiché il concetto che l'approvazione del piano re• golatore sia equivalente a dichiarazione di pubblica- uti• lità. è stato affermato dai nostri saggi nonni 6n dal 1865, ne segue còe il piano stesso è opera pubblica e che son() espropriabili i beni la cui acquisizione, permette di ren• derlo operante. ·Del resto, poiché solo il i;:ornpleto pos-– sesso di ogni al'ea edificabile co1npresa nel piano costi.• tuisce' il mez;zo indispensabile per la sua attuazione• e dato che la. facoltà d'esproprio prevista nel già ricor– dato articolo ]8 non rappresenta in pratica. che una vel .. leita.ria disposizione di cui i comuni non riescono ad avval~rsi (quando non preferiscano per altre ragioni di ignorarla del tutto), ne consegue che solo l'obbligato:.. rietà dell'esproprio per ogni terreno incluso nell'ambito del piano regolatore garantisce l'efficacia del prov,,edi– mento elimina.ndo ogni possibilità. di contenzioso. Q1umto al prezzo di esproprio si dovrebbe far ri. corso ai dati dell'imponibile cat.astale, capitalizzato a·, 3•4%, e la tradiz,ionale « imp1·ecisione » delle d-ichia:m– zioni fiscali si capovolgerebbe sui proprietari poich6 i va.lor.i di espropi·io (basandosi su quelle denuirnie) scen• de.rebbero a cifre minime. I terreni così. espropriati dovrebbero costituire de• mani. comunali e le amministrazioni pohebbero riven• derli al prezzo d'esproprio aumentato di quello" dell& opere pubbliche di urbanizzazione indottevi agli acqui. renti che presentassero i miglior·i progetti edilizi e fi... nanziari e dessero quindi prova di poter costruire bene, e a. prezzo onesto. Andrebbe scadato - logicamente - il sistema delle aste che renderebbe i terreni oggetto di riaho e quello delle vendite non controllate che trasfe• rirebbe la. speculazione dal teTTeno al fabbricato. Meglio, ancora se questi terreni, anziché essel'e rivenduti, venis– sero solo ceduti in affitto per 1m certo numero di anni J"' >ercl.li il comnne conserverebbe (trascorso il .ragione• vole termine dèl ccntratto) la possibilità di utilizzar& diversamente il terreno secondo le nuove necessità ma. nifestatesi nel frattempo. Il ca.pitale necessario alle finanze comunali per 11t• tuare questa politica sarebbe praticamente nullo, poi-:– ché un oculato sistema di appalti per le opere di urba.• nizzazione ...:....basato sulla garanzia -dei terreni mede• sirni - e una progressione ordinata nell'apprestamento di tali aree permetterebbero a ogni comune di affroR– tare l'operazione senza alcun timore di rimanere allo - scoperto. L'importanza della. materla esigerebbe un discors<t anche più lung.o, ma anche queste annotaz;ioni sui « ter~ reni auriferi» sfruttati da.I ciipitale alla periferia delle nostre città valgono a delineare quello che deve essere un deciso atteggiamento riguarq.o a.I problema esami• nato: nessuna concessione agli speculatori, esproprio. ob– bligatorio, indennizzo basato sulle dichi1Hazioni fiscali. dei proprietari. · Solo· in questo modo potremo ottenere per le nostrlt città i demani comunali che garantiscano la sistemazione, dei serviz;i e dell8 attrezzature previste fornendo i ne– cessari strumenti urban'istici ai pianificatori e potremo risolvere l'altro pauroso problema italiano: quello del– Pedilizia. popolare e sovvenzionata. Non occorre che ·si creino leggi tortuose e imposte inesigibili, basta applì• care il mezzo che novant'anni fa. era rivoluzionariO {e perciò non venne praticamente mai usato) ma ·cha oggi risponde pitnemente al nostro bisogno di consè-"-– gulre contro le liceità della speculazione fondiaria i fit1i dell'interesse pubblico che si sostanziano nel nostro caso nell'organica. tra~formazione del tessuti? urbano. QUADERNI DI NUOVA REPUBBLICA Sono usciti : 4) PIERO CALA~1ANDREI, In difesa di Danilo Dolci 5) Una sola politica (UP nelle elezioni amministrative 1956)