Lo Stato Moderno - anno I - n.4 - ottobre 1944

\l•i sono dei grattacieli ·costruiti su aree prese in affitto e, quel che appare ancor più singolare a noi, anche su aree miste, in .parte di possesso pieno, in parte di possesso solo superficiario. ( •> Operazioni •finanziarie di tal genere si fondano sul meccanismo dell'ammortiz– zo del capitale investito nella costruzione entro il termine della concessione d'uso dell'area. I cicli di rotazione di queste affittanze d'area sono molto variabili; i con– tratti più lunghi si fanno per 99 anni, ma nella stessa Londra si usa farne di molto più brevi, specie quando si tratta di rinnovazioni, di riaffittanze d'area con edi– fici già esistenti. ••• Non è mai facile né scevro di pericoli il trasferire costumanze da paese a pae– se; l'assenza di una tradizione è ragione di perplessità non solo in chi tratta la materia concreta, i propri beni od il bene pubblico, ma anche in chi vorrebbe agire col consiglio e determinare una corrente di idee. Nell'ambiente nostro ha cospicuo valore il fatto che i vantaggi che offre il diritto di superficie nell'ambito del~a roprietà urbana sono stati autorevolmente dimostrati da insjgni studiosi. Già nel 1906 un economista illustre, Ulisse Gobbi, proponeva con estrema nit ezza quell'argomento ad un Congresso delle Società .economiche tenutosi in Milano; e faceva approvare dal Congresso stesso un ordine .del giorno in cui era conclamata la convenienza della collettivizzazione delle aree destinat~ ~(l'urba– nizzazione futura. In anni recenti lo stesso concetto fu spesso ripreso in convegni di studiosi dei problemi urbani e l'ammissione del diritto di superfici.e nel nuovo Codice è un riflesso di quelle tendenze ideologiche. · Chi sappia guardare ;illa città come ad un corpo vivente a111me~teràche esso sarà tanto più valido quanto più la sµa ~truttwa e la sua economia comple~siva si adegueranno ciclicamente ai mutevoli bisogni umani. Ogni fattore di stabilità che oltrepassi il ciclo dell.'utilità tecnica degli edifici diviene fatalmente fattorè di danno. Il più illustre tecnico ferroviario che l'Italia abbia avuto, l'ingegnere e senatore Edoardo Bianchi, usava dire che le .stazioni ferroviarie CQnviene ch·e siano fatte alla buona e non affatto monumentali, per poterle demolire non ap– pena lo consigli la tecnica ferroviaria nel suoi incessanti progressi. Lo stesso va)e per ogni edificio utilitario. La formula: costanzamassima del possessofondiario e variabilità massima dei complessiedilizi appare come un optimum a cui ~on-verrebbe mirare con serietà d'intento. Il disagio, .il danno economico della inflessibilità delle compagini urbane si rivela ogni volta che tentiamo di costringere la v.ita nuova entro vecchie struttu~e. Il valore delle vecçhie compagini, astraendo pel momenf'o dai pregi artistici, è diminuito dalla vetustà, ma è normalmente aumentat.o dall'azione dell'ingran– dimento del corpo urbano; il valore intrinseco, d'ordine tecnico, è complicato e spesso nettamente superato da un pregio estrinseco, determinato ~all'ubicazione. Spesso sussiste una vera illegittimitàtecnica _delpermanere di certi edifici inadatti su aree pregevoli, un conflitto tra l'utilità potenziale dell'area e l'utilità che viene raggiunta dal binomio area - edificio. Questi fenomeni di economia insufficente non sono sanabili con nessuno dei mezzi escogitati sinora. I piani di rin1_1ovamento e•) l'edificio ol numero 40 In Woll St,eel In New York. inouguroto n91l'oprile 19:\0, sorge ~udi un'oreo_ c_h• era occupato primo d'alloro do sei cose dhllnte. Una porte dell'areo fu oc;quistoto per 4,750.000 dollorl, un' ohro porte lu offntoto per 700.CX >O dollorl all'anno. La cos.lruzlone comportò un costo di circo 19 milioni di dollari equi• valente, al cam~io del tempo, , circo 361 milianl di llre. - 17 -