Lo Stato Moderno - anno I - n.4 - ottobre 1944

raie delle norme intese a regolare il gioco degli interessi dei singoli in vista del maggior vantaggio di tutti; e cosi facendo, si attribui dei meriti e dei diritti. È giusto parlar di diritti dell'ente comunale, perché tutte le opere pubbliche che pr~cedono od accompagnano l'urbanizzazione sono realizzate dal .Comune , con il danaro della collettività. Ma quali diritti non avrebbe avuti il Comune di Milano se nel 1889, invece di tracciare un piano d"espansione su un territorio pos– seduto da un gran numero di padroni, avesse comperati tutti i terreni agricoli interessati dal piano, lasciandoli in affitto ai contadini fino al momento in cui, zona per zona, non fossero stati richiesti dall'edilizia ! L'ipotesi di un demanio comunale di terreni agricoli dati in affitto a coltivatori non è affatto peregrina. Purchè il Comune segua il sistema delle affittanze mediante pubblica asta, cioè al prezzo più alto, e garantisca all'affittuario la durata del godimento, il rendimento dei terreni agrari suburbani non diminuirebbe in confronto a quel chè avviene la– sciandoli ai privati. Nell'ipotesi qui formulata il plus valore urbano che viene spontaneamente formandosi sui terreni man mano che la città si espande sarebbe lucrafo c;lalComune. Si osserva però che il Comune, vendendo le singole parcelle fondiarie al mo– mento in cui sono mature per l'uso edilizio, lucrerebbe il plus valore una sola volta; si potrebbe dire che godrebbe solo la prima fase di quel plus valore, mentre il fe– nomeno del suo incremento continua anche dopo quella fase e di regola si acce– lera. Le aree edilizie di un quartiere nuovo sono meno apprezzate che non quelle di un quartiere già in parte edificato; talora le prime aree sono offerte addirittura ' sotto costo per awiare l'edificazione ed avviene che il proprietario di grandi esten- sioni fondiarie non si avantaggi tanto del prezzo delle prime vendite, quanto di quello delle successive. Ma poi i prezzi tendono a pareggiarsi ed il valore raggiunto dalle parcelle vendute per ultime diviene valido anche per le parcelle vendute precedentemente; in altri termini, l'incremento di valore dell'area in una città in sviluppo è continuativo e viene lucrato dal secondo, dal terzo, dall'ennesimo pro– prietario dell'area in misure piu elevate che non da chi si è dedicato ad urba- ni~inizialmente quell'area. · · Di fronte a questo modo di formazione del plus valore urbano il Comune avreb– be un mezzo assai semplice per assicurarsi non una sola, ma tutte. le fasi dell 'in– cremento di valore: non vendere mai i terreni, ma darli in affitto anche per l'uso edilizio. La cosa può stupire alla prima perchè nel nostro paese non esiste la consuetudine dell'affittanza di un terreno a scopo edilizio, uso che vige invece · per tradizione di più secoli in altri paesi. f Il rapporto giuridico tra proprietario ~affittuario di un'area è regolato dal diritto di super,fìciè: la legislazione italiana non riconosceva fino a ieri quel diritto, ma l'ammetteva attraverso l'interpretazione dell'art. 448 del Codice Civile; il nuovo Codice ha eliminata questa condizione d'incertezza e consente, nell'ambito della proprietà urbana, di costruire od acquistare una casa senza che ciò importi l'ac– qu.isto della proprietà del suolo sul quale essa sorge. La proprietà derivante è pie– na, assoluta, salvo il limite di durata della concessione. *** L'istituto del diritto di superficie si è imposto in Inghilterra da più secoli per un vantaggioso uso di complessi fondiari 1 posseduti da famiglie della nobiltà, vin– colati da fidecommessi, da maggiorascati che risalgono alla concessione feudale di quei possessi fatta dalla Corona. Ma quel diritto si applica correntemente in tutto il m.ondo anglo-sassone, tanto che nella stessa New York esso è frequente;. l. - 16 -