Lo Stato Moderno - anno II - n.9 - 20 giugno 1945

t.ù STATO MODERNO - 20 .GIUGNO 1945 SULLA RENDITA EDILIZIA 1. - La politica economica interna va dedsamente orien– tandosi verso un sistema che impedisca, a chi dispone di mag– giori mezzi economici, di valersi della sua posizione di prh·,– legio per trarne vantaggi ingiustificati a danno dei meno ab– òienti. E' perciò di attualità esaminare una delle forme con cui finora si è maniféstata la specuìazione capitalista e che, per il numero delle persone che interessa, per l'entità del suo valore complessivo, per le conseguenze che ne derivano è indub– biamente delle più importanti; alludo a quella forma di di– stribuzione che in economia. è conosciut:i col nome di rendita edilizia. · Nel 1938 le aree fabbricabili in una grande città avevano un valore medio per mq. compreso fra 1e 5000 lire delle zone centrali e le 300-400 delle zone periferiche; il costo rnedio per locale della sola costruzione finita, era di circa 5000 lire neHe costruzioni di tipo popolare, 9000 lire per quelle cosiddette di tipo civile e 15.000 lire per quelle di lusso. Tenuto presente che di regola le costruzioni di lusso sorgono ne:le zone di mig;iore ubicazione, quelle civili nelle zone inter– medie e quelle popolari alla periferia e che la sopraelevazione media, tolti i servizi, ·consente di utilizzare l'area 5 o 6 volte, per i locali aventi una superficie minima di 16 mq., il valore del terreno incideva da un minimo di un quinto del costo totale nelle costruzioni della periferia ad un massimo che poteva anche superare il 50 7o nelle costruzioni del centro. Conseguenze dirette del valore dell'area sul costo delle cù6truzioni erano e sono tuttora: '" a) l'alto prezzo degli affitti, che se oggi in virtù del blocco incidono solo nella misura del 5 % circa sui pro– venti delle classi lavoratrici, in un regime di mercato libero, anche con situazione normale, incidevano o incideranno in misura del 25 % e forse più, sebbene le statistiche segnalino dt:lle punte massime del 18 %; b) la costruzione di locali di dimensioni limitate e di strvizi ridotti al minimo (aventi- comparativamente un mag– gior costo di costruzione) a tutto svantaggio della comodità t a vantaggio invece dei proprietari, dato l'usò di determi– nare gli affitti in base al numero dei locali anzich~ a quello dei _metri quadrati; e) le costruzioni eccessivamente sopraelevate· che se diminuiscono il costo dell'area locale aumentano sensibilmente quello delle opere murarie; d) una difficoltà di ordine economico al risanamento edilizio a tutto svantaggio delle -condizioni igieniche e di ostacolo al miglioramento delle condizioni di viabilità urbana. 2. - La rendita edilizia è regolata dalle stesse leggi della rendita fondiaria la cui teoria fu studiata per la prima volta in modo sistematico e inappuntabile da Davide Ricardo. T,mto l'una che l'altra sono conseguenti al naturale in– cremento della popolazione che impone la coltivazione di terreni meno produttivi, ò _più distanti dai centri di consumo e il moltiplicarsi delle costruzioni nei centri urbani in_seguito alle crescenti nécessità di mano d'opera per il continuo au– mento delle industrie. Achille Loria nel suo « Corso di economia politica > esclude che possa esservi una rendita edilizia sui terreni delle zone periferiche, sul cui valore dovrebbe solo incidere la ren– dita fondiaria come terreno agricolo, e ne riconosce invece la esistenza per ·le zone centrali o comunque meglio ubicate. Le mie conoscenze iil materia economica sono così limi– tate che non posso permettermi di formulare una critica al guddetto autore, però la mia personale opinione ne dissente sostanzialmente. Il progresso verificatosi nei mezzi di tra– sporto ha fatto sì che nel raggio di 50 km. è pressocchè nulla la rendita fondiaria dovuta alla maggior vicinanza dei luoghi Cli produzione ai mercati di maggior consumo, e non #i ac– certato che i terreni più vicini ai centri urbani siano sempre i più fertili, anzi sovente si verifica il contrario; come si spiega allora che mentre un mq. di terreno anche irriguo fuori del raggio di possibile costruzione aveva nel 1938 un valore oscillante fra L. 1 e L. 1,50, alla periferia della città ne avesse uno 200-300 volte maggiore? · La risposta è semplice: .anche alla periferia esiste una rendita edilizia dovuta al fatto che le nuove costruzioni de– vono forzatamente sorgere su quelle determinate zone; è perciò una rendita dovuta a condizioni monopolistiche. · Esistono pertanto due ragioni che giustificano e anzi impongono un intervento .dello Stato, o di chi per esso, diretto alla eliminazione della rendita edilizia; l'una è che tutto il plus-valore originato non dalla capacità del capitalista o del proprietario ma esclusivamente dalla collettività deve essere restituito alla collettività, l'altra è che tutto ciò che ha ca– ·rattere monopolistico deve essere posto sotto il controllo dello. Stato per evitare ingiustificati guadagni. Del resto in materia di rendita fondiaria gli stessi principi sono stati universal– mente. riconosciuti rispondenti alla equità e se non in tutto almeno in parte la rendita stessa viene considerata nella de– terminazione degli imponibili e quindi incamerata dal fisco. Ma se per la rendita fondiaria è facile raggiungere lo scopo, non altrettanto può dirsi per la rendita edilizia. La. prima infatti, trovando la sua concreta manifestazione nel fatto che sullo stesso mercato, nel punto di equilibrio fra domanda e offerta, il prezzo di un prodotto è uguale ed è determinato dal costo del produttore meno capace, si può facilmente eli.minare colpendo con imposta pari alla rendita stessa il produttore più capace, il quale non può trasferire il proprio onere sul consumatore senza veder modificata la curva della domanda o veder sorgere altri produttori a costi prossimi al nuovo prezzo. La seconda invece non può essere assorbita dalla imposta in quanto l'area, prima di essere ceduta, non dà che il red– dito derivante dalla sua produttività agricola; il plus-valore è in potenza e non si sa se e quando si manifesterà, perciò non può essere soggetto a tributo; d'altra parte se tentassimo di colpirlo nel momento in cui si manifesta, date le condizioni <li monopolio in cui si effettua la vendita, l'onere ricadrebbe sul costruttore con la conseguenza di un ulteriore aumento del costo dell'area. E' necessario perciò ricorrere ad un diverso procedimento. · · 3. - Nel numero di ottobre 1944 di questa rivista, De– dalus, trattando della ricostruzione edilizia, avanzava indiret– tamente la ·proposta di un acquisto da parte dei Comuni di terreni interessanti il piano di espansione e di cederli in af– fitto fino al giorno in cui non fossero richiesti dalla edilizia, affinchè il pltis valore fosse lucrato .dai Comuni stessi ed ag– giungeva altresì che si potrebbe introdurre il sistema della concessione del!'area, anzichè della vendita, al fine di far lucrare alla collettività non solo il plus valore al!'atto della · costruzione ma anche quello futuro conseguente al progres– sivo processò di espansione della città. La proposta ·ha indubbiamente un buon fondamento, però presenta alcuni inconvenienti e cioè: la necessità per i Muni– cipi di disporre! di capitali adeguati per l'acquista. del ter– reno col rischio di non ricavarne in determinate contingenze l'interesse relativo; la difficoltà di fare l'acquisto ad un prezzo base privo di plus-valore quando il proprietario può effettuare una libera contrattazione ed è" a conoscenza della futura uti– lizzazione del terreno; di non risolvere il problema dell'in– cidenza del costo ·del!'area sul valore delle costruzioni e quindi sugli affitti;· di non tener conto della rendita edilizia